1960年代にできた道路沿いから「地価」がついた?

1970年、川口市の公示地価マップ
(公示地価額は国土交通省による)
道路・鉄道網は、2017年現在のもの
田園都市づくりを考えていくため、
川口市の地価の動きを調べています。
 
1970年の公示地価をマップに落としてみると、
興味深いことに気付かされます。
 
現在、川口市内の公示地価地点は、250以上を数えていますが、
当時は、9地点でした。
 
つまり、地価を公示しなければならないような地域が、
少なかったと考えることができます。
 
そして、少数ながら、地価が公示されている地点をみると、
川口駅前の栄町3丁目が3地点、
旧・鳩ヶ谷市域が2地点で、
残りは、川口市の「縁辺部」に限られ、
いずれも、産業道路(さいたま上尾線)、及び鳩ヶ谷街道(東京鳩ヶ谷線)に
近い地点だと言うことです。
 
産業道路は1962年開通、東京鳩ヶ谷線は1960年埼玉県道認定、
1961年東京都道認定されています。
 
つまり、まだ農村部の色あいが濃く、
川口市域の「中央部」は「畑ばかり」と言う状態の頃、
1960年代に整備された道路沿いから、
1970年代になって「地価」が評価されるようになってきた
 
そういうようなことではないかと思われるわけです。

川口市内の公示地価1970-1971 値上がりしたがバラツキは縮小

田園景観保全を考えていくため、
過去の地価変化の分析を続けています。
 
川口市内の1970年から1971年にかけての
公示地価の変化をチェックしてみると、
 
下記のようになりました。
*********************************
地点番号 町名   1970(昭45)1971(昭46)増加額 増加率(%)
川口1 並木町2丁目  50,000   58,500   8,500  17.0
川口2 南町      30,000   36,000   6,000  20.0
川口3 江戸袋字下郷中 18,000   23,000   5,000  27.8
川口4 芝中田町1丁目 42,500   50,000   7,500  17.6
川口5 芝字峯町    29,000   35,500   6,500  22.4
川口6 道合字在家   24,000   30,000   6,000  25.0
川口5-1 栄町3丁目 395,000  415,000   20,000  5.1
川口5-2 栄町3丁目 240,000  250,000   10,000  4.2
川口5-3 栄町3丁目 105,000  108,000   3,000  2.9
川口9-1 領家4丁目 19,500   23,300   3,800  19.5
鳩ヶ谷1 鳩ケ谷本町4丁目 29,500 36,000   6,500  22.0
鳩ヶ谷2 桜町3丁目    20,000 23,500   3,500  17.5
鳩ヶ谷3 南7丁目     27,300
  
 平均値        83,542   85,854   2,312  2.8
 最高値        395,000  415,000  
 最低値        18,000   23,000  
 標準偏差       0.282572 0.270326  -0.012246
(最高値を1とした場合)
 
単位:円/平米
*********************************
 
今回より新たに「鳩ヶ谷3」が地点に選ばれ、公示地価が示されています。
最高値は、1970(昭45)年、1971(昭46)年とも、
「川口5-1(栄町3丁目)」で、平米あたり1970年395,000円、
1971年415,000円で、増加額2万円、増加率5.1%でした。
 
最低値は、1970年、1971年とも鳩ヶ谷2(桜町3丁目)で、1970年20,000円
1971年23,500円、増加額3,500円、増加率17.5%でした。
 
興味深いのは、1970年段階で平米あたり10万円超えの地点は、
1970-1971年の増加率がいずれも5%台かそれ未満であるのに対し、
 
平米あたり1~2万円台の地点は、15%以上の伸び率を示していることです。
最高値を1とした場合の標準偏差(数値のバラツキを表す指標です)は、
1970年0.282572に対し、1971年0.270326でわずかに減少しており、
 
駅前で高地価な場所と、郊外の低地価の場所間の「地価のバラツキ」が
縮小し始めていることが分かります。
 
駅前もそうでない場所も地価が値上がりしているが、
バラツキは縮小、
日本列島改造論の直前、
高度経済成長からバブルに向かう出発点における
地価の動向はこんな風だったわけです。

1970(昭和45)年の川口・鳩ヶ谷の公示地価

田園景観と共生した街づくりを考えるため、
過去のデータを少しづつ紐といています。
国土交通省が毎年1月1日時点の評価として
公表している公示地価より、
1970(昭和45)年の川口市内の数値を拾ってみました。
【1970(昭和45)年の川口市内の公示地価】
並木町2丁目 50,000
南町 30,000
江戸袋字下郷中 18,000
芝中田町1丁目 42,500
芝字峯町 29,000
道合字在家 24,000
栄町3丁目 395,000
栄町3丁目 240,000
栄町3丁目 105,000
領家町 19,500
鳩ケ谷本町4丁目 29,500
鳩ヶ谷桜町3丁目 20,000
※単位:円/平米
大阪の万博が開幕するのは、この年。
まだ、日本列島改造論は出ていません。
引き続き、過去のデータをみていきたいと思います。

リーマンショックの後、再下落に転じた住宅地の地価

生産緑地面積が、埼玉県内やさいたま市内では、2010-11年ごろ、一時的に増大し、
川口市(旧鳩ヶ谷市域を含む)でも、微増となっていました。
 
この現象を不動産経済研究所が公表している
全国市街地地価指数と比較してみると、
興味深いことが分かります。
全国市街地の地価指数は、日本列島改造論が提起された
1970年代以降上昇を続けていましたが、
バブル崩壊期の1992年以降、下落に転じました。
しかし、六大都市圏、特に住宅地に限定してみると、
2004-2005年頃から、再度、上昇する兆しが見られました。
時期的には、小泉内閣による郵政民営化などが
実施された頃に相当します。
しかし、リーマンショックが起きた2009年以降、
6大都市圏の住宅地地価指数は再度下落に転じました。
 
埼玉県内やさいたま市・川口市内における
生産緑地面積の増大は、この直後ぐらいに起きています。
 
両者の間に、何か関係があるのか、
この点を考察していきたいと思います。

地域ごとに異なる生産緑地面積の増減

都市の土地利用と田園景観保全の関係を
考えるため、

国土交通省の都市計画現況調査の
データの分析を進めています。

同調査の結果から見ると、
市街化区域中で「生産緑地」として指定を受けた農地の
面積は、全国的に減少の一途を辿っています。

しかし、埼玉県でみると、2010-11年にかけて
上昇に転じています。

また、さいたま市では、2010年にいったん上昇した後、
2011年はほぼ横ばい、その後、減少しています。

川口市域(合併前の鳩ヶ谷市域を含む)でみると、
2010-12にかけて横ばい傾向で推移、
2011年はむしろ微増です。

このように、生産緑地面積の増減動向が
必ずしも全国傾向と一致しないのは、

各地域における独自の事情が反映している
可能性を示唆しているように思われます。

こうした動向が何を意味するのか?

地価や人口動態データとも突き合わせながら、
今後も分析を継続したいと思います。

相続税対策とサブリース契約のリスク(その1)

2/22付のヤフーニュースで、
「家賃減収、大家が提訴へ レオパレス21「10年不変」」

と言う記事が配信されていました。

この記事によると、
当初月額77万7800円のサブリース契約を結んだが、
6年後10万円の減額を求められたとのことです。

サブリース契約は、
いわゆる「家賃保証」
と言う形で、受け取っている方も
多いようですが、

下記の記事には、
「サブリース契約については、詳しくあとで確認していきますが、不動産投資につきもののリスクをとらず一定期間、家賃収入を保証してもらえる夢のようなサービスです。ただ、やはり現実はそんなに甘くないようです。」

とあり、
このところ、トラブルも増えているようです。

相続対策でアパート建設は危険?不動産屋が教えないリスク

少し、サブリース契約について学んでいきましょう。

リーマン・ショック、東日本大震災を経て、人口減少社会の中で~「野澤千絵 『老いる家 崩れる街』を読む。」

表は、住民登録台帳や外国人登録者数から作られた川口市役所の統計を
元に、
各地区別の世帯数伸び率を計算してみたものです。
全般的な印象として、
2008年以前には、水色の部分(伸び率3-5%)が目立ち、
赤の部分(伸び率5%以上)もあったのに、
2009年以降は減ってきていること、
2012-2013年には、ピンク(伸び率0%未満=マイナス成長)
の部分が目立つと
思われる方が多いことでしょう。
2008年はリーマン・ショックがあり、
2011年には、東日本大震災がありました。
その翌年、翌々年には、川口市の世帯数の伸びは、
各地区とも鈍っていると見た方がよいように思われます。
2012年は、川口市全体の世帯数統計では、
鳩ヶ谷市との合併により、見かけ上、世帯数が増大しています。
そして、2013年以降も、2009年以前ほどではないにしろ、
それなりに世帯数が増えているので、
全体統計のグラフを見ていると、
「徐々に減速しているにせよ、
川口市の世帯数は増え続けている」
と言う風にしか見えないのですが、
こうやって、地区別に統計を洗ってみると、
どうやら、リーマンショックや東日本大震災のような
日本経済全体に及ぶ影響は、
川口市の人口統計にも関係していることがわかります。
そして、東日本大震災から6年を経て、
徐々に各地区とも世帯数の伸びが高くなりつつありますが、
2008年以前のような3~5%成長と言うことは
もうあまりなく、
今度は「人口減少社会」と言う
やはり日本全体を覆っている物事の
影響が及びつつあるように感じます。
分析を更に続けます。

空き家の増加スピードに注目~「野澤千絵 『老いる家 崩れる街』を読む。」

土地問題に関連して、野澤千絵著 老いる家、崩れる街を読みながら、
いろいろな統計をチェックする連載を続けています。

全国の世帯数の変化について調べてみた後、
川口市の世帯数がどう変化してきているか、

調べ始めた矢先に、

こんな記事が現代ビジネスに載りました。

日本の住宅が「資産」ではなくなる日 〜空き家急増という大問題いよいよ大量相続時代を迎えて…

この記事によると、
全国の特例市37の空き家率ランキングで
川口市は、第30位。

全国平均の13.5%に対して、
11.3%とやや低めの数値です。

ただし、空き家率が低めなベスト3、
例えば、低空き家率トップの所沢市(9.6%)
と比べてみると、

ちょっと高めだなあと、感じないわけでもありません。

川口市では、全国状況よりも「高い」世帯数の増加が
続いていることを考えると、

川口市では、まだ、著者が言う
「街のスポンジ化」は起きていないのでしょう。

ただ、2010年以降、世帯数の伸び率が低めになってきた
事を考えてみると、

いずれ、このままでは問題が起きる可能性があるかもしれません。

しばらく、分析を続けたいと思います。

川口市の世帯数の推移~「野澤千絵 『老いる家 崩れる街』を読む。」

ところで川口市の場合は、世帯数はどう推移しているのでしょうか?
川口市役所のウェブサイトから毎年1月1日の世帯数の統計をダウンロードして
グラフ化してみました。
途中、鳩ヶ谷市と合併したため、グラフが「一段」高くなっていますが、
全体的な傾向としては、
年々、世帯数が増え続けていることがわかります。
旧・鳩ヶ谷市を除いて計算してみると、
世帯数は、1997年を100とした場合、2016年は136と
合併前の川口市域で、20年間に3割以上増えていることがわかります。
全国の世帯数について、1995年の国勢調査結果の数値を
100として計算してみると、
2015年国勢調査結果の世帯数は、120です。
調査方法も違い、調査期間も少しづれていますので
単純比較は出来ませんが、
ほぼ同時期、全国の世帯数は2割程度増えていたのに
対し、
川口市では3割以上の増加があったと見て間違いはないでしょう。
つまり、現状では川口市では、全国状況を上回るペースで
世帯数が増えているわけです。
では、このペースが、今後も維持されるのか?
と言うと、

必ずしもそうとだとは言い切れないかも知れま

せん。
すなわち、
前年の世帯数と比較した「伸び率」は、
2007年2.58%を最高として、
2002年には2.54%、2004年2.29%など
2000-2009年には、2%台の伸び率を示した
年が、6回ありました。
しかし、2010年は、前年の2.08%から
1.38%と伸び率が大きく減り、
以後、2%台の伸び率は記録されていません。
つまり、川口市の世帯数の「伸び」は
鈍ってきている可能性が高いのです。
この辺をどうみるか?
更に考察を進めたいと思います。

「標準世帯」が「標準」でなくなる時代~「野澤千絵 『老いる家 崩れる街』を読む。」

(数値は、「日本の世帯数の将来推計(国立社会保障・人口問題研究所)」による)
では、今後、世帯の総数や種別の世帯数は、
どのように推移していくと予想されているのでしょうか?
国立社会保障・人口問題研究所の推計を元に考えてみたいと思います。
上のグラフは、同研究所が示している
1980~2015年までの「実績値」に
2035年までの推計値を加えたものです。
2015年時点で5,280万あった世帯数は、
2035年には、4,955万と
20年間で325万世帯減少すると予測されています。
もっとも種類別に見ると、増えると予測されている世帯もあります。
単独世帯は82万、ひとり親と子の世帯は66万
増加すると推計されています。
減少すると予測されているのは、
夫婦のみ世帯(マイナス36万)、夫婦と子(マイナス274万)、
それに、その他の世帯、つまり、核世帯や単独世帯でない世帯(マイナス172万)
です。
夫婦のみ世帯と夫婦と子の世帯の合計は、マイナス310万で、
ほぼ世帯総数の減少に見合う数値となっています。
今後も、ジジババのいる大世帯は減り続けるが、
同時に、夫婦と子の世帯も減り続ける、
よく夫婦二人と子供二人の家族を「標準世帯」と表現して、
家計等についての負担額の増減について、
マスコミ等で報じられることがあります。
しかし、「夫婦と子」の世帯は、
1980年には世帯総数の42%を占めていましたが、
2015年現在、既に世帯総数の27%と3分の1を割っており、
2035年には23%と4分の1をも割り込みます。
もはや「標準世帯」を「標準」と考えることは出来ない時代であることがわかります。